С приходом 2024 года цены на новостройки и квартиры на вторичном рынке замерли в неопределённости. По мнению экспертов, в этом году на первичный рынок будет давить стоимость обслуживания обязательств по проектному финансированию, а «вторичка» попадёт в зависимость от роста процентов на ипотечное кредитование. Кроме этого, на рынок уже оказывают воздействие выросшая ставка ЦБ и сезонное снижение спроса в начале года. Какой сегмент недвижимости будет более подвержен колебанию цен и сможет ли сохранение объёмов кредитования удержать стоимость на прошлогоднем уровне, читайте в нашей статье.
2023 год выдался на редкость успешным для отечественных девелоперов. Продавалось почти всё – от роскошных апартаментов и загородных домов до экономичных квартир и морально устаревшего жилья времён СССР.
Лидерство, как обычно, досталось Москве: за первые десять месяцев 2023 года на первичном рынке столицы было совершено более 91,5 тыс. сделок, а на вторичном – почти 145 тысяч, что стало пиком за все годы наблюдений. Основной вал покупок пришёлся на начало осени, когда из-за повышения ставки Центробанка стала расти ипотека, и покупатели постарались реализовать предодобренные заявки на старых условиях.
Одновременно банки принялись увеличивать размер первоначального взноса (в ряде случаев он доходил до 20 %) и сокращать количество льготных займов на приобретение недвижимости. Не остался в стороне и регулятор: с начала октября ЦБ РФ ввёл дополнительные коэффициенты на стоимость ипотечных продуктов для перекредитованных граждан, которых на ноябрь насчитал почти 48 % от общего числа заёмщиков.
Все эти меры были призваны снизить существующий ажиотаж и предотвратить появление ипотечного пузыря на рынке недвижимости. Скорее всего, действия имели догоняющий характер, так как по итогам прошлого года российские банки по всей стране выдали ипотечных кредитов на 7 трлн рублей, установив своеобразный рекорд.
Что же касается 2024 года, то тут прогнозы девелоперов расходятся: если одни ожидают стагнацию рынка, то другие предрекают его отскок от максимальных значений с дальнейшим разворотом и уходом стоимости квадратного метра вниз.
– Важную роль в развитии рынка сыграла государственная программа субсидирования ипотечных ставок. В 2023 году средняя ставка по ипотеке в России составила около 9 %, что на 1,5 пункта ниже, чем в предыдущем году. Это стимулировало спрос, особенно среди молодёжи и семей среднего класса. Но стоимость строительных материалов увеличилась на 8-12 %, что частично повлияло на рост цен на недвижимость, – считает редактор ИА «Федеральная служба новостей» Максим Ильгов.
Столичная штучка
Задавать тренд в наступившем году привычно будет Москва. Именно столичная недвижимость традиционно является индикатором для остальных участников рынка в стране. Однако уже сейчас большинство девелоперов предвещают снижение спроса. «Все, кто хотел вложиться в приобретение жилья, сделали это в прошлом году, и теперь его будут покупать лишь по необходимости», – так звучит их консолидированное мнение.
Уход инвестиционной составляющей с рынка способен уронить цены на «вторичку», полагает глава ДОМ.РФ Виталий Мутко. Первичный же рынок сможет рассчитывать на остатки льготной ипотеки, действие которой заканчивается в начале июля.
Что касается цен, то по итогам 2023 года рост стоимости бюджетного жилья по вторичному рынку в Москве едва обогнал цифры официальной инфляции (7,6 % против 7,5 %), остановившись на конец декабря на средневзвешенной цене в 270,4 тысячи руб. за квадратный метр.
Интерес покупателей в течение года мигрировал в сторону более дешёвых объектов, что свидетельствует о достижении потолка в сумме, которую покупатели (каждый в своём сегменте рынка) были готовы потратить. Наибольшей популярностью пользовалось панельное жильё или старый «кирпич» размером в одну-две комнаты (+8,8 % по отношению к концу 2022 года) на севере и юго-востоке Москвы. Дорогая «вторичка» показала более скромный рост объёмов продаж (+6,3 %) и зафиксировалась на средней отметке в 376,4 тысячи рублей за квадратный метр.
Цены на «первичку» более завязаны на процентные ставки по ипотеке и, следовательно, на движение учётной ставки ЦБ. Если в самой Москве доля сделок с использованием ипотечных программ в прошлом году составила 86 %, то по Московской области и Новой Москве эта цифра приблизилась к 90 %.
Это делает прогноз на второе полугодие 2024 года сомнительным занятием, поскольку переменные здесь могут обновиться в любой момент. Пока же этот рынок чувствует себя более уверенно, чем вторичный, и рассчитывает дойти в такой форме до промежуточного финиша в июле, когда закончится действие большинства льготных ипотечных программ.
– Скорее всего, цены на недвижимость достигли равновесных значений и вряд ли сильно будут меняться в ближайшие год-два. Ключевым фактором ценообразования станут контракты застройщиков с банками по вопросам проектного финансирования: в этих условиях компании не смогут резко снижать цены по рынку на возводимые объекты, если только речь не идёт о маркетинговых приёмах для увеличения продаж, – поясняет Екатерина Ломтева из Ricci «Жилая недвижимость».
Провинциальный быт
В регионах рост ключевой ставки ЦБ и пересмотр условий ипотечного кредитования льготных категорий граждан также сказались на рынке. Однако влияние оказывали и другие факторы.
В Петербурге ежегодное снижение количества сданных объектов привело к увеличению спроса и, как следствию, росту цен на ликвидную «первичку». Если в 2021 году на рынок вышли 236 новых ЖК, то 2023 их количество составило лишь 92 единицы, а средняя цена новостроек сегодня колеблется в районе 250 тыс. рублей за квадратный метр в СПб и 147 тысяч – в Ленобласти.
На этом фоне застройщикам удалось сохранить объёмы сдаваемого жилья за счёт изменения его параметров: покупатели всё чаще ищут квартиры меньшей площади, чтобы уложиться в имеющуюся на руках сумму. Одновременно с рынка постепенно «вымываются» инвестиционные покупки квартир, уходя на более профессиональный рынок апартаментов и вложений в гостиничную недвижимость. Большинство петербургских девелоперов 2024 год встречают на низком старте, будучи готовыми к любому развитию событий.
В остальных регионах РФ лидерами по количеству ипотечных сделок за прошлый год стали: Краснодарский край (7,2 тысячи), Башкортостан и Свердловская область (оба субъекта – по 5,2 тысячи). Однако по отношению к 2022 году количество покупок снижается, что говорит об охлаждении спроса на ипотечные займы в силу возникшей неопределённости на финансовом рынке.
В целом же за прошлый год цены на недвижимость по стране выросли повсеместно: до 126 тысяч рублей за квадратный метр нового жилья и до 109 тысяч руб. – вторичной жилплощади. В передовиках по «первичке» – Махачкала (+107 % к 2022 году), Магнитогорск (+46 %) и Нижний Тагил (+43 %). На вторичном рынке больше всего цена выросла в Челябинске (+43 %) и тех же Магнитогорске (+40 %) и Нижнем Тагиле (+34 %).
Присутствие в первых строчках списка промышленных городов говорит о росте доходов в сфере ВПК, в котором занято большинство жителей этих городов. Столица Дагестана же попала в лидеры из-за значительного количества недостроя, который в массовом порядке снимали с продаж.
Забег в ширину
После сильного роста рынка чаще всего наступает период охлаждения. И, по всей видимости, наступивший год в очередной раз подтвердит эту аксиому. На кону – высокая ключевая ставка и сокращение льгот по ипотеке. Одновременно происходит удорожание строительного цикла из-за оттока части мигрантов и повышения цен на строительные материалы. Это может привести к замораживанию части новых проектов и сравняет стоимость первичного и вторичного «метра».
Пострадает и спрос: при двузначной ставке рефинансирования проценты по ипотеке обгонят себестоимость жилья, затруднив реализацию завершённых строительств и замораживая только что начатые. Скорее всего, субсидии на приобретение готового жилья или его строительство останутся на рынке, но приобретут более адресный характер.
Дальнейшее же развитие событий будет зависеть от решений регулятора во второй половине этого года. Если властям удастся обуздать инфляцию и уменьшить ставку ЦБ хотя бы до 12 %, то это подтолкнёт банки к снижению ставок на кредитные продукты и оживит спрос на рынке жилья.
Ожидаемый тренд – снижение средней квадратуры приобретаемого помещения при сохранении его стоимости, что поможет девелоперам сбалансировать рынок продаж и даст старт для реализации проектов новых форматов. 2024-й станет годом покупателей, а не продавцов, говорит большинство экспертов. Рынку придётся приспособиться к их финансовым возможностям и отталкиваться от спроса на конкретный объект недвижимости.
Однако жизнь не стоит на месте, и базовые потребности в жилище будут поддерживать предложение на рынке, пусть даже ориентировав его в сторону удешевления и упростив первоначальный запрос на покупку. На фоне высокой стоимости городского жилья будет набирать популярность индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Сегодня при помощи сельской ипотеки можно получить кредит под 2-3 % с минимальным взносом в 20 %, что является хорошей альтернативой массовому жилому фонду.
Алексей Зотов
ГОР