Минсельхоз снова начал согласовывать заявки по программе «Сельская ипотека». В общей сложности её приостанавливали на месяц – с 25 августа до конца сентября – начала октября, когда банки возобновили выдачу кредитов. Пауза была вызвана повышением ключевой ставки Центробанком. Но теперь у желающих оценить преимущества сельской жизни вновь появилась такая возможность.
– Будем выдавать сельскую ипотеку. Пока не такими большими объёмами, как это было раньше, но тем не менее небольшие выдачи по сельской ипотеке будут, – сказал глава министерства Дмитрий Патрушев на правительственном часе в Госдуме.
Основное преимущество сельской ипотеки – это низкая, субсидируемая государством процентная ставка. Рассказываем о действующих условиях ипотечной программы, её плюсах, минусах и перспективах.
Основные условия сельской ипотеки
В России сельскую ипотеку начали выдавать весной 2020 года в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий на период 2020-2025 годов». Документ предусматривает сохранение доли сельского населения в общей численности населения России на уровне не менее 25,3 %, доведение среднемесячных располагаемых доходов сельских домохозяйств до 80 % от уровня городских, увеличение от общей площади до 50 % доли благоустроенных жилых помещений в сельских населённых пунктах. В госпрограмме сделан упор на качественные преобразования посредством реализации «преимуществ сельского образа жизни».
Сельская ипотека представляет собой льготное кредитование покупки или строительства жилой недвижимости на территориях с численностью населения не более 30 тысяч человек под 3 % годовых (0,1 % годовых, если населённый пункт относится к приграничной территории) на срок до 25 лет. Здание должно представлять собой капитальную постройку достаточной площади для конкретного числа членов семьи заёмщика с подключёнными коммуникациями, а также фундаментом и крышей.
– С момента запуска этого вида ипотеки россияне получили 116 тысяч льготных кредитов, общая сумма которых составила 238 миллиардов рублей. Было приобретено 6,5 миллиона квадратных метров жилья, – приводит статистику основатель профессиональной платформы для агентов по недвижимости PlusAgent.ru Александр Рыжаков.
– С начала 2023 года уполномоченные банки приняли 56 тысяч заявок на сумму более 140 миллиардов рублей, а выдали 8,3 тысячи кредитов на 22 миллиарда рублей. То есть кредиторы одобряют только одну из семи заявок. При этом число выданных только за первое полугодие кредитов в шесть раз превысило показатель того же периода прошлого года.
А в июле количество запросов выросло в 1,8 раза от июня и в 1,3 раза к июльскому показателю годом ранее. Это связано с повышением в конце июня максимальной суммы кредита с 3 до 6 миллионов рублей и включением в перечень объектов кредитования квартир в домах высотой не более пяти этажей в опорных пунктах – территориях с ускоренным развитием инфраструктуры, и возводимых силами заёмщика готовых домокомплектов, – добавляет исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
По словам руководителя отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергея Соловых, рынок давно ждал этих изменений:
– По данным «ДомКлик» за июль, средний размер кредита на индивидуальное жилищное строительство составляет 4 миллиона рублей. Это выше верхнего лимита сельской ипотеки, действовавшего ранее, поэтому с учётом суммы покрытия многим приходилось оформлять ипотеку по льготной программе на 3 миллиона рублей, а остальную сумму выплачивать по стандартной кредитной ставке.
Опрошенные автором практики строительной отрасли также обозначили сумму, требуемую для возведения дома с нуля, в 4-5 миллионов рублей.
– Введение домокомплектов в перечень объектов кредитования также очень актуально для приобретателей ипотеки, так как на долю жилищного строительства приходится 16,5 % выданных средств, а ранее дома могли возводиться только аккредитованными подрядчиками, – продолжает Ярослав Баджурак. – Ещё из статистики: большинство выданных кредитов приходится на семейные пары, поскольку программа позволяет привлекать созаёмщиков. Средний возраст участников программы – 38 лет. Почти половину жилищных кредитов за первое полугодие 2023 года взяли горожане на объекты в пригородах. А наиболее популярна сельская ипотека в Татарстане, Башкортостане, Удмуртии, Оренбургской и Астраханских областях, на Ставрополье и в Карачаево-Черкесии.
Фото: Коттеджный посёлок в Астраханской области / astrahan.cian.ru
Основным участником льготного кредитования является «Россельхозбанк» (далее – РСХБ): на его долю приходится 80 % выданных ипотек. В 2023 году в списке ещё 15 банков, в том числе Сбербанк, «Альфа-банк», ВТБ и «Открытие», АО «Россия», банк «ДОМ.РФ». Однако Ярослав Баджурак возражает:
– Как показало наше июльское исследование, в списке банков-участников сельской ипотеки сейчас всего пять кредитных организаций. Если сравнивать с банками-участниками госпрограммы, то там их 60. По условиям лидирует РСХБ. В топ-3, по нашим данным, попадают продукты банка «Центр-инвест» и «Кубань Кредит».
Свободу котикам, или История одной пары
Молодая пара (обоим по 32 года) с двумя кошками, арендующая однокомнатную квартиру в микрорайоне Сипайлово города Уфы за 18 тысяч рублей в месяц, купила в августе текущего года по программе сельской ипотеки готовый дом площадью 100 кв. м на участке семь соток в деревне Петрово-Фёдоровка в семи километрах от села Иглино – районного центра Иглинского района Республики Башкортостан.
Оба не привязаны к городу по работе. Он – вахтовик, она – онлайн-репетитор английского языка, в свободное время работающая мастером маникюра. Молодая чета отмечает плохую экологию в районе и проблемы со здоровьем после перенесённого ковида. Оба выросли в деревнях, поэтому ценят комфорт городского образа жизни и к классическому деревенскому укладу возвращаться не собираются, в том числе держать скот и заниматься личным подсобным хозяйством.
Заявку в РСХБ Тимур подал на удачу. И получил одобрение. Теперь за кредит в 3 миллиона рублей сроком на 25 лет на дом стоимостью 3,5 миллиона рублей он ежемесячно платит по дифференцированному платежу 17500 рублей (по аннуитетному эта сумма составила бы 14226 рублей). Небольшая квартира (до 40 кв. м), которую они арендовали, в случае выкупа обошлась бы им порядка 4-4,5 миллиона рублей, а за стандартную ипотеку пришлось бы платить те же 25 лет, но по 40 тысяч рублей в месяц.
Рассказывает заёмщик Тимур:
– Мы давно хотели свой дом, потому что городская жизнь тяжела. У меня после каждого выезда на вахту – месяц отпуска, делать дома в городе нечего. Сельский дом для мужчины – отдушина. Ну и котам нашим свежий воздух, свобода нужны. Я и не думал, что одобрят заявку, потому что на работе сменил отдел несколько месяцев назад. Но одобрили сразу на максимальную сумму – 3 миллиона рублей. Затем нам дали три месяца на выбор и поиск дома.
Однако дома мы смотрели раньше. Выбрали построенный. Правда, на участке для индивидуального садоводства, а не индивидуального жилищного строительства. Застройщик живёт на той же улице, всегда можно к нему обратиться. Если моя подруга пожелает вернуться на работу учителем английского в школу – сможет устроиться в местную, она скоро должна открыться.
Хорошие отзывы соседей, до центра Уфы на машине 40 минут, трасса рядом, есть городское такси и до Иглино, и до Уфы. Главное – нет плотной городской застройки. Таких предложений, чтобы дом был близко к городу, очень мало. В других посёлках – Нагаево, Зубово – очень дорогие участки и дома, даже небольшие.
После выбора объекта нашими документами занимался юрист.
Плюсы сельской ипотеки
Процентная ставка – разумеется, главный плюс программы. Стандартные ставки по кредиту на покупку загородного дома с участком – 13-14 %, по другим льготным программам кредитования на аналогичные цели – до 6 %.
Заёмщиком по этой программе может стать любой россиянин. Требований к семейному положению, месту жительства и социальному статусу нет. Заявка может быть подана онлайн, и заявитель проходит стандартную процедуру получения кредита, хотя банки могут вводить дополнительные требования к предельному возрасту или стажу. Так, РСХБ кредитует россиян в возрасте от 21 до 75 лет со стажем работы не менее трёх месяцев, а за последние пять лет – не менее одного года общего стажа. Только после государственной регистрации права собственности заёмщика на дом регистрация по его адресу на пять лет становится обязательной.
Допускается привлекать созаёмщиков. При этом на каждого можно оформить максимальный лимит по льготной ипотеке на один объект недвижимости. В качестве первоначального взноса можно использовать маткапитал. Кроме того, условия программы позволяют купить недвижимость на сельской территории, но буквально в шаговой доступности от большого города.
Минусы сельской ипотеки
При прекращении субсидирования льготной ипотеки Минсельхозом к процентной ставке по кредитному договору прибавится ключевая. Это может произойти из-за недостатка бюджетных средств. Другие льготные программы такого не допускают.
Оформление сельской ипотеки непростое и долгое.
Во-первых, все заёмщики отмечают бюрократические сложности – от технических проблем в работе приложений банков и несогласованности головного и локальных офисов до потери или путаницы в документах. Так, описан случай, когда строительная компания переписывала договор подряда до дня сделки, а от продавца участка банк требовал документы, которые очень сложно получить в МФЦ и Росреестре, например, согласие на продажу участка бывшей жены предыдущего владельца или проект договора о подключении электросетей к ещё несуществующему дому.
Во-вторых, часты проблемы с приобретаемым имуществом из-за незнания строительного дела и рынка строительных материалов. На сайтах объявлений представлено огромное количество красивых готовых домов за очень небольшие деньги. Однако чаще всего их на рекламируемых условиях приобретения не существует: в 90 % случаев заявитель попадёт на риелтора или строительную компанию, которые предложат построить голую коробку.
История со строительством дома в ипотеку гораздо сложнее. Скорее всего, потребуется больше денег, чем рассчитывалось изначально. Например, по правилам банка первоначальный взнос возрастает на разность сумм оценок участка независимой оценочной компании и банка. Также цена участка может увеличиться на сумму подоходного налога продавца ввиду безналичной формы оплаты – при оплате наличными он мог бы занизить её в договоре до миллиона рублей, получив остальное без документов. Немалых денег стоит и проект дома, а его зачастую приходится переделывать несколько раз. Смету составляют примерную.
Заёмщики иногда не успевают совершить сделку в указанный банком срок и вынуждены, уже понеся расходы на геолого-разведывательные работы, проектирование дома, получение справок о возможности подключения участка к газу, электричеству, водоснабжению и другие, начинать всё сначала. То есть подавать заявку на одобрение кредита в банк, рискуя не получить его или получить на меньшую сумму.
Но даже если банк уже пригласил на сделку, она всё равно может сорваться. Ведь за несколько часов заёмщику нужно успеть подписать все итоговые бумаги с подрядчиком и продавцом участка, открыть счета в банке, а главное – найти пару сотен тысяч на ожидаемые (или не очень) расходы вроде страховки или комиссии за межбанковские переводы больших сумм по реквизитам, оплаты банку электронной регистрации сделки, гонорара риелтору или юристам, открытие аккредитивов.
– В банке порой заверяют, что низкая ставка действительна только если заёмщики оформляют страхование жизни в дочерней компании. На самом деле можно обратиться в любую из списка аккредитованных. Но суммы в дочерней компании в несколько раз превышают средние рыночные.
Я оплатил сначала страховку от РСХБ. Меня никто не предупредил, что можно купить её у другой страховой компании. В день сделки перед заключением самого соглашения поставили перед фактом, что страховка из четырёх пакетов стоит 83 тысячи рублей. С дополнительными платежами вроде покупки электронной подписи сумма дошла до 95 тысяч. А я рассчитывал только на два пакета, требуемые по кредитному договору, – страхование жизни и имущества стоимостью 25-30 тысяч. В течение 14 дней можно написать заявление на возврат. Купив новый договор в другой страховой компании, я так и сделал, – делится Тимур, историю которого мы рассказали выше.
Что дальше?
Программа льготного кредитования является бессрочной, хотя госпрограмма, в рамках которой она действует, рассчитана до 2025 года. Если правительство завершит программу, то ставка вырастет до рыночной.
– По семейной и льготной ипотеке сейчас продаётся до 90 % построенного жилья. Поэтому в условиях бюджетного дефицита, полагаем, государство сосредоточит внимание на них, чтобы не допустить обвала рынка новостроек. Вот почему «заморозка», произошедшая в августе, добавила негативного прессинга для продавцов, кредиторов и покупателей сельского ипотечного рынка, – предупреждает Ярослав Баджурак.
Ни к селу, ни к городу
За последние несколько лет сельская ипотека стала одной из самых востребованных ипотечных программ. Люди ценят блага цивилизации, но не хотят без необходимости жить в современных «человейниках», зачастую уплачивая за такую жизнь весьма немалые деньги. Типичный портрет получившего сельскую ипотеку таков: высокооплачиваемый специалист, работающий на удалёнке или вахтой, имеющий автомобиль и не имеющий детей школьного возраста. Однако, несмотря на все преимущества, ипотека на сельскую недвижимость подходит не каждому такому заёмщику из-за своих особенностей.
Сельские территории действительно получают развитие благодаря программе, но это территории в окрестностях городов. Здесь спрос встречается с предложением: залоги в пригородах более ликвидны, а кредитоспособное население проживает преимущественно в городах. Рост численности сельского населения констатируется за счёт притока его из города. Благоустроенное жильё – это жильё новой постройки, а качество основного жилищного фонда не повышается.
На устойчивость и развитие непосредственно сельского хозяйства, имидж села и сельского человека, обеспеченность сельчан социальными благами (количеством и качеством жилищного фонда, объектами образования, здравоохранения, доступностью дорожной сети, питьевой воды и даже Интернета – провозглашённые цели последних лет) программа фактически не влияет.
Получается, вместо того чтобы решать жилищные проблемы сельчан, программа работает на улучшение комфорта городских жителей. Потому сегодня многие на слоган «Хорошо иметь домик в деревне!» возразили бы:
– Да-да, когда из города приезжаешь и имеешь альтернативную занятость, а не вкалываешь с утра до вечера в поле и сарае. А так, конечно, очень хорошо иметь домик в деревне!
Эльвира Габдрафикова
ГОР