Льготная ипотека – всё?

В правительство поступили предложения Минфина об изменении условий выдачи льготной ипотеки. В ведомстве полагают, что рынок надо «охладить».

До этого председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявляла о росте цен на новостройки в России за три года почти вдвое, что связано в том числе с увеличением в три раза количества выданных ипотек. В связи с этим глава регулятора предупредила об опасной ситуации на рынке жилья – возможном возникновении так называемого ипотечного пузыря.

Вместе с экспертами «Газета о России» разбиралась, какова вероятность скорого закрытия льготных ипотечных программ и насколько близок к нам кризис.

В чём опасность

Беспокойства на рынке естественны: именно ипотечный пузырь в США стал катализатором мирового финансового кризиса 2007-2008 годов. Традиционно в Америке доля ипотечных кредитов с высокой долей риска находилась на небольшом уровне (8 %.). Однако в 2004-2006 годах она выросла приблизительно до 20 % от общего числа выданных ипотечных кредитов (в некоторых регионах США – даже выше).

Ипотечный пузырь – ситуация, когда быстрые темпы роста ипотечного кредитования приводят к увеличению доли неблагонадёжных (высокорисковых) заёмщиков, а отсюда – к просроченной задолженности, обесцениванию ипотечных ценных бумаг и банковских залогов, падению цен на недвижимость. Следствие – обвал всего рынка недвижимости, а затем и остальных сфер экономики.

Беда в том, что заёмщики не могут выплатить свои кредиты сами и даже за счёт продажи залоговой недвижимости, так как стоимость объектов падает. Чем больше таких ситуаций – тем шире «пузырь» и масштабнее его «взрыв». И вот в 2007 году, когда американский «пузырь» лопнул, следом посыпалось и всё остальное.

Ну так что у нас? Рванёт или не рванёт?

Глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова ранее отмечала, что долговая нагрузка жителей страны (или соотношение всех платежей по кредитам к общим доходам населения) уже выросла до рекордных 11,7 %.

Сейчас ипотека как раз приблизилась к той стадии, когда может нанести серьёзный вред экономике страны, считает финансист и создатель финансовой школы Андрей Плотников. Поэтому правительство принимает меры, чтобы ликвидировать кризис до того, как он разрастётся.

– Центральный банк прекрасно видит ситуацию. Этими дешёвыми ипотеками рынок был очень сильно надут. Нужно постепенно его сдувать, чтобы не допустить коллапса, который случился в Америке в 2007 году из-за кризиса недвижимости. В России такой кризис тоже маячит на горизонте. Чтобы его не случилось, нужно постепенно убирать все эти программы, – отметил экономист.

Погоня за ипотекой

Ипотечный сегмент розничного кредитования в России все ещё продолжает демонстрировать впечатляющий рост, говорится в статистике Банка России. В июле 2023 года отмечалось увеличение активности, которая достигла своего пика в августе и сентябре. Количество предоставленных ипотечных кредитов и их общий объём значительно возросли в годовом сравнении и превысили показатели предыдущего года.

Рост выдачи ипотек и низкие ставки привели к ситуации, когда жильё стало дорожать колоссальными темпами – намного быстрее, чем зарплата населения.

– В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90 %, то есть практически удвоились. Это в два раза больше, чем рост зарплаты за те же три года, – подчеркнула Эльвира Набиуллина.

Чего стоит ожидать?

Одной из мер стабилизации рынка недвижимости может стать увеличение минимального размера первоначального взноса по льготной ипотеке на новостройки до 30 %. Возможно, это не коснется всех программ, и исключением станут семейная ипотека и ипотека для новых регионов.

Но льготная ипотека – единственный шанс для молодых семей, людей с низким доходом и других категорий граждан приобрести жильё. Если число тех, кто может ей воспользоваться, сильно сократится, это приведёт к уменьшению спроса на жилую недвижимость и ухудшению ситуации на рынке жилья в целом.

Однако пока паниковать рано, считает вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Екатерина Никитина. По её мнению, в ипотечной политике просто произойдут некие изменения.

– Я думаю, что льготные программы будут не закрыты, а переквалифицированы в более адресные. Они станут работать в определённых регионах либо для определённой категории лиц, а не для широких масс. Скорее всего, это приведёт к перестройке на рынке. Ведь льготные программы направлены в первую очередь на поддержание строительной отрасли. Поэтому, вероятно, произойдёт переосмысление выбора, – сообщила эксперт.

Хоть льготная ипотека и дала существенный толчок для развития и поддержала строительный рынок в период пандемии и после него, но теперь программа себя практически исчерпала.

Есть ли альтернативы

Одним из возможных альтернативных вариантов для жилищного финансирования в случае закрытия льготной ипотеки в России может стать лизинг. Это довольно распространённая практика во многих странах – финансовая сделка, при которой лизингодатель передаёт арендатору (лизингополучателю) имущество в аренду на определённый период времени с возможностью последующего выкупа.

Другой альтернативой может быть траншевая ипотека. Она подразумевает, что банк выдаёт клиенту кредит на покупку строящегося жилья частями или, как их называют, траншами, которые перечисляются на счёт застройщика. То есть покупатель жилья получает ипотеку частями и платит проценты только за ту часть, которую взял. Количество траншей и их размер (в том числе размер первого транша) не ограничены и могут быть любыми на усмотрение застройщика.

Существуют индивидуальные программы и кредитные условия, предоставляемые коммерческими банками. Например, некоторые банки предлагают клиентам субсидирование их процентной ставки на первое время, а затем поэтапное её увеличение, позволяя таким образом клиентам подготовиться и адаптироваться к более высоким ежемесячным платежам.

Также имеются государственные и муниципальные программы поддержки в сфере жилищного строительства и кредитования. В рамках этих программ гражданам предоставляются субсидии, оказывается содействие в оформлении документов, выплачиваются дополнительные субсидии при рождении детей и прочее.

Главная цель

Урегулирование льготных ипотечных программ может помочь сбалансировать бюджет и обеспечить справедливое распределение государственных ресурсов. Однако нередко представители власти в своих аргументах указывают на то, что подобные программы могут стать объектом злоупотреблений и неэффективного использования средств.

В целом, сокращение льготной ипотеки несёт как положительные, так и отрицательные последствия. Главная цель – найти баланс между поддержкой граждан в сфере жилищного строительства и рациональным использованием и так ограниченного бюджета.

Дарья Колесникова