Этаж за этажом

В России наблюдается динамичный подъём градостроительной деятельности. Возведение нового жилья обусловлено экономическими причинами, но также влияние оказывают демографические факторы и изменяющиеся потребности населения.

Бум на рынке

В конце июля 2023 года аналитики агентства маркетинговых исследований «ГидМаркет» заявили, что российский рынок услуг строительного проектирования достиг 832,1 млрд рублей в 2022 году. Этот объём по сравнению с предыдущим годом увеличился на 18,5 %. Правда, как отмечают эксперты, значимым фактором роста данного показателя являются инфляционные процессы.

Жилая недвижимость отличается тем, что большинство этапов производства связано с самим местом строительства. Таким образом, в отличие от других отраслей экономики, она имеет высокую степень автономности и мало зависит от импорта комплектующих, оборудования, материалов и промежуточных продуктов.

Конечно, в жилищной индустрии всё-таки существуют некоторые проблемы, связанные с поставкой строительной техники, инструментов, электрооборудования, лакокрасочных материалов и других уязвимых компонентов. Однако она остаётся стабильной: в 2022 году в России был достигнут абсолютный рекорд по объёму возведения жилой недвижимости – 102,6 млн кв. м, включая частные дома. По статистике, объём ввода жилой недвижимости вырос на 11 %, что на 27 % выше, чем в среднем за период с 2015 по 2020 год, и вдвое выше, чем за период с 2005 по 2007 год.

По словам управляющего партнёра Prime Life Development Дениса Коноваленко, особенным трендом в последние годы стало комплексное освоение территорий, в рамках которого возведение домов дополняется комфортной средой, то есть новозастроенные территории обеспечиваются всей необходимой инфраструктурой и рабочими местами.

Как рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова, по итогам августа 2023 года спрос в Московском регионе вырос за месяц на 39 %, за год – на 70,5 %. Больше всего увеличились продажи в Новой Москве – на 54,5 % и 108,6 % соответственно. На втором месте – Московская область (рост на 37 % и 56,2 %). В «старой» Москве – на 35,3 % и на 81,4 %.

Основным драйвером спроса является ипотека, доля которой составляет 81,6 %: в «старой» Москве – 72,3 %, в Новой – 86,5 %, в Московской области – 86 %.

– В сентябре продолжался прирост активности потребителей, поскольку все хотят успеть купить квартиры по старым ипотечным условиям. Если застройщики не будут активно повышать цены на фоне роста интереса и обращений, то такая тенденция может быть сохранена и до конца года, хотя темпы, конечно, снизятся, – добавила Цветкова.

Цифровые технологии и инновации

Строительная отрасль начинает активно осваивать цифровые технологии, включая отечественные разработки.

– Одна из основных тенденций – это цифровизация строительства, что приводит к уменьшению сроков закупок и строительства в среднем на 20 %, а также согласования и подписания документов в 5-6 раз, – рассказала гендиректор «Бон Тон».

По словам Светланы Бардиной, директора департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов», особенно востребованы среди застройщиков программы для BIM-моделирования, когда в цифровом формате создаётся подробная визуализация объекта.

Данный метод помогает избежать конструктивных ошибок, упрощает проведение расчётов, автоматизирует рутинные операции, способствует сокращению издержек. Составив BIM-модель, проще вносить изменения в проектную документацию, так как пересмотр любого параметра ведёт к автоматическому обновлению всех характеристик. С 1 января 2022 года использование BIM стало обязательным для строительных подрядов с бюджетными вложениями.

Второе направление инноваций в строительстве – энергосбережение. Как рассказал Владимир Щекин – основатель «Группы Родина» (девелопер авторского жилого кластера RDD), в связи с введением сертификации зданий по уровню энергоэффективности застройщики стали чаще использовать технологии, которые позволяют снизить затраты энергии. Например, при закупке инженерного оборудования, лифтов учитывается их энергопотребление. Расходы на коммунальные услуги благодаря этому сокращаются на 15-30 % (в зависимости от класса энергоэффективности здания).

– В хороших ЖК также проектируют элементы парков и площадок релаксации. Парковки для машин выносят за территорию двора или строят подземный паркинг. Что касается инноваций, то в ЖК бизнес-класса интегрируют систему «Умный дом» – управление всеми функциями и сервисами через приложение в телефоне, – рассказал генеральный директор агентства по недвижимости «Метро» Дмитрий Сирый.

По словам директора по девелопменту компании Rariteco Екатерины Борисовой, на текущий момент власти не вводят новые методы поддержки строительства, а расширяют некоторые из существующих. В частности, сейчас упрощают получение льготных кредитов для IT-специалистов и увеличивают круг адресатов «дальневосточной ипотеки». Эксперт полагает, что такие меры усилят спрос на жильё класса «бизнес» и выше в крупных городах России, где сосредоточено IT-предпринимательство и высококвалифицированные специалисты, а «дальневосточная ипотека» станет мощным стимулом для крупных застройщиков работать в регионах на Дальнем Востоке, что сократит отток населения.

Доступность жилья

Для обеспечения россиян доступным жильём разработан целый ряд программ, которые также являются поддержкой и для строительной отрасли.

– Главной мерой поддержки жилищного строительства остаётся субсидирование ипотеки для покупателей квартир у застройщиков. Льготная и семейная ипотека дают от 50 % до 80 % спроса на рынке долевого строительства, – заявил основатель «Группы Родина».

Правда, их лимит даже в рамках комбинированных кредитов в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области не превышает 30 млн рублей, в других регионах – 15 млн рублей. Следовательно, эти меры почти неактуальны для премиального сегмента рынка.

– Цены на новостройки за последние годы заметно выросли, и одна из предпосылки стабилизации или даже коррекции стоимости жилья – увеличение предложения. Сейчас в стране возводятся более 100 млн кв. м жилья, и отмечается тенденция к росту. В крупных городах при этом наблюдается значительная доля нераспроданных квартир (около 30 % от строящихся). Рост предложения повысит конкуренцию среди застройщиков и будет стимулировать их предлагать покупателям скидки, – отмечает директор по девелопменту компании Rariteco.

Также Екатерина Борисова добавила, что в 2023 году действуют многие административные меры поддержки строителей: упрощены порядок проведения правовой экспертизы документов для госрегистрации кадастрового учёта и прав на объекты капитального строительства, процедуры подготовки и согласования проектов генеральных планов застройки, общественных обсуждений и публичных слушаний по проектам генпланов и правилам землепользования.

Такого же мнения придерживается Денис Коноваленко, считая, что доступность жилья будет достигаться за счёт использование льготных программ, которые сейчас представлены на рынке и рассчитаны на достаточно широкую аудиторию.

По словам спикера Щекина, повышение ключевой ставки ЦБ, а также ужесточение требований к заёмщикам льготной ипотеки может усложнить покупку жилья. Он напомнил, что правительство приняло решение увеличить минимальный первоначальный взнос по программам с субсидированными ставками (с 15 % от стоимости квартиры до 20 %). Эксперт рекомендует потенциальным покупателям жилья не откладывать покупку на долгий срок, особенно с использованием ипотечного кредита.

Лидеры в недвижимости

Очевидно, что самые востребованные предложения на рынке – это квартиры в многоэтажных домах. По данным Росстата, в 2020 году на их возведение было выделено более 65 % всей инвестиционной капитализации данного сектора.

Помимо многоэтажных домов, всё большую популярность приобретают коттеджи и таунхаусы. Это в первую очередь связано с желанием некоторой части граждан иметь больше пространства и комфорта, а также с развитием индивидуальной застройки. По тем же данным Федеральной службы государственной статистики, в 2019 году на строительство коттеджей и таунхаусов было потрачено более 15 % инвестиционной капитализации.

Специалисты отмечают, что в будущем изменятся пропорции в строительстве недвижимости. В частности, ожидается увеличение доли таунхаусов и апартаментов. Такое явление обусловлено тем, что многие готовы пожертвовать наличием простора ради комфорта проживания и удобств, которые предоставляются в таких объектах.

В целом, по мнению Дмитрия Сирого, покупатель стал более избирателен в выборе жилья и девелоперов. В регионах, где есть конкуренция, застройщики вынуждены проектировать ЖК, превосходящие ожидания и потребности покупателей. Потолки стали выше, коридоры и места общего пользования просторнее, а отделка качественней и из красивых материалов. Что, конечно, не может не радовать потребителей.

Белла Лебедева

Заглавное фото: zsrf.ru