Рынок загородной недвижимости в России находится под влиянием двух основных факторов – планируемое введение эскроу-счетов и увеличение ставки ЦБ. Участники рынка опасаются, что это приведёт к росту стоимости частных домов и уходу небольших частных компаний, а их на рынке индивидуального жилищного строительства множество. Разберёмся, какие риски несут нововведения и как может измениться стоимость загородной недвижимости.
Эскроу-счёт – это специальный счёт в банке, средства на котором хранятся до ввода объекта в эксплуатацию. Девелоперы перешли от системы долевого строительства к проектному финансированию, основу которого составляют эскроу-счета, ещё в 2019 году. В 2021-м обсуждалась перспектива распространения этой схемы на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а массовый переход на систему использования эскроу-счетов в ИЖС ожидается в 2024 году. Участники рынка и законодатели не исключают, что это станет обязательным, но ясности в вопросе пока нет – законопроект ещё в стадии подготовки.
Ценовой разгон
Введение счетов эскроу в сегменте ИЖС связано с быстрым ростом рынка – эта тенденция заметна с 2020-2021 годов. По данным Росстата, в первом полугодии 2023 года доля частных домов в объёме ввода выросла до 58 %. При этом сам рынок в основном состоит из небольших компаний и ничем не регулируется. В сентябре президент Владимир Путин поручил разработать нормативную базу для ведения счетов эскроу, чтобы дополнительно защитить средства граждан, а также упростить возможность получения кредитов на строительство домов.
Банк «Дом.рф» – пока что только он один – уже объявил о введении нового льготного кредитного продукта для застройщиков со специальной ставкой именно под эскроу-систему. Предполагается, что такая инициатива сможет помочь минимально скорректировать цены на объекты ИЖС после внедрения нового метода взаиморасчётов.
Реакция на нововведение была неоднозначной. Например, депутат Госдумы Сергей Миронов заявил о необходимости «исключить риски подорожания жилья, возможно, сделать переход на эскроу-счета добровольным».
Стоит отметить, что переход на эскроу в многоквартирной застройке был постепенным и растянутым на несколько лет. В результате вложения в жилищное строительство действительно стали менее рискованными. В то же время, по оценкам участников рынка, это вызвало подорожание жилья на 10-15 %.
При ограничении на сделки без применения счетов эскроу (например, распространение льготных ипотечных программ исключительно на эскроу-расчёты) использовать его будет минимальное число игроков на рынке, рассказал «Газете о России» владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Он прогнозирует, что при обязательном введении эскроу-счетов рост стоимости домов составит от 5 до 10 %. Кроме того, с рынка уйдут кустарные застройщики и небольшие строительные бригады. Рынок станет прозрачнее и системнее.
Сейчас рынок ИЖС представлен сотнями тысяч мелких бригад. Некоторые из них зарегистрированы как ИП. Многие граждане предпочитают строить дома самостоятельно.
Директор юридического департамента ФСК Family Наталья Воронцова ожидает, что нововведение приведёт к монополизации рынка ИЖС по договорам подряда. Не исключено, что с рынка уйдут мелкие предприниматели, у которых нет необходимых компетенций для ведения бизнеса в соответствии с требованиями законодательства. Останутся лишь крупные компании, так называемые киты рынка.
– Основным риском может стать удорожание строительства частных домов из-за того, что на рынке будет меньше конкуренции, – предупреждает Наталья Воронцова.
Среди плюсов нововведения – выживут только те игроки, которые заслуживают доверия, считает директор по продажам Millennium Park в Villagio Realty Екатерина Крапивина. Даже если компаний станет меньше, рынок будет безопаснее.
– Однако введение обязательных эскроу-счетов для загородных проектов, безусловно, повлияет на фактор ценообразования – цены станут выше, и при этом у покупателей не будет возможности получить или дождаться хорошей скидки, потому что девелопер не захочет финансово зависеть от динамики продаж, ведь строительство будет идти на кредитные деньги банка, – добавляет Екатерина Крапивина.
Банковские риски
По мнению основателя строительной компании Nordhus Александра Петрова, банки станут проще выдавать ипотеку на строящиеся частные дома, ведь именно они получат наибольшую выгоду от нововведений.
Сейчас льготную ипотеку по «загородке» выдают с большим количеством условий. Например, должен быть понятен объект залога; также тщательно проверяется платёжеспособность новых заёмщиков. Сейчас ипотека на загородном рынке не так популярна, как в сегменте многоквартирных домов в городах, а в высоких ценовых категориях её вообще используют редко.
Надежды подрядчиков и застройщиков связаны с появлением новых, более привлекательных для покупателей ИЖС ипотечных продуктов, которые сравнимы с имеющимися у покупателей квартир в многоэтажках.
– С другой стороны, не совсем проработанным сегодня кажется вопрос, как поступит банк, если вследствие роста инфляции «замороженных» на эскроу-счёте средств покупателя окажется недостаточно, чтобы завершить строительство его дома. Ведь банк, гарантированно получая свой процент по ипотеке от покупателя строящегося индивидуального дома, параллельно получает процент и от подрядчика, обратившегося в банк за финансированием этой стройки, – добавляет Александр Петров.
Если подрядчик под воздействием неблагоприятных макроэкономических факторов не сможет достроить дом, то на участке заказчика останется объект незавершённого строительства, добавляет эксперт. В этом случае банк вряд ли будет замотивирован на разрешение ситуации с учётом интересов покупателя и тем более подрядчика.
Ипотечный заслон
Не менее серьёзно на рынок могут повлиять действия со стороны ЦБ. С сентября прошлого года регулятор ограничил предложения кредитных продуктов покупателям частных домов. Под удар уже попали кредиты с низким первоначальным взносом (менее 15 %), а также с низкими ставками. А не так давно увеличился до 20 % и минимальный взнос на программы с господдержкой.
Также на активность покупателей негативно повлияло повышение ставки ЦБ. Она поднималась дважды и сейчас составляет 13 %. При этом аналитики прогнозируют её дальнейший рост. Например, в ВТБ ожидают, что в октябре произойдёт новое повышение – до 14 %.
Не исключено, что клиенты застройщиков будут отказываться от покупки частных домов или откладывать приобретение, указывает Наталья Воронцова. По её словам, сейчас стоимость частных домов увеличивается, что связано с ростом цен на материалы, строительные работы, а также логистические услуги.
Максим Лазовский считает, что в ближайшее время повышение ставки ЦБ почти не окажет влияния на рынок ИЖС. Строительный сезон подходит к концу, поэтому все изменения стоит ждать в 2024 году.
– Какие – говорить пока преждевременно. Многое зависит от геополитической ситуации и курса валют, – отмечает Максим Лазовский.
Эксперт по недвижимости Милана Левченко тоже ожидает, что изменения на рынке загородной недвижимости будут видны в январе-феврале 2024 года.
Вера Козубова
ГОР