С января изменились условия предоставления ипотеки с господдержкой, когда ставку банка частично субсидирует государство. В нынешнем году она выросла с семи до восьми процентов. Казалось бы, разница небольшая, но в пересчёте на рубли может сыграть существенную роль в бюджете семьи. Разберёмся, какие варианты ипотечного кредитования существуют сейчас на рынке и какие из них наиболее выгодны покупателям.
Семейная ипотека
Семьи с двумя и более детьми получили долгожданный бонус – с этого года им выдадут ипотеку под 5,7 процента годовых при минимуме условий. А некоторые регионы идут навстречу социально ответственным заёмщикам и субсидируют ставку до четырёх процентов за счёт агентств по ипотечному кредитованию. В итоге ставка получается более чем привлекательной – в два-три раза меньше действующих в банках. Первоначальный взнос за новое жильё тоже минимальный – 15 процентов от стоимости.
Главное условие – на момент заключения сделки хотя бы двоим детям должно быть меньше 18 лет. Раньше в программе существовало ограничение, что один из детей должен быть рождён после 1 января 2018 года. Сейчас это требование убрали, количество потенциальных участников программы существенно увеличилось. Теперь в ней наравне с молодыми смогут участвовать более возрастные родители.
«Мы давно задумывались о том, чтобы переехать в просторную квартиру. Но цены на недвижимость подскочили, кредиты стали недоступны. Благодаря льготам, платёж станет для нас посильным. Мы продаём «двушку» и берём большую «трёшку» в новостройке. Доплатить придётся около 2,5 миллиона рублей. Ежемесячный платёж составит 20 тысяч рублей на 15 лет. Нам это подходит», – говорит житель Пензы Максим Сергеев.
В Самаре цены на жильё побили все рекорды. В среднем квадратный метр за последний год подорожал на 30 процентов. Семейная ипотека стала здесь одной из самых востребованных. Причём покупать по ней можно не только единственное жильё, но и использовать для вложения в недвижимость в качестве инвестиций.
«Купил студию за 2,5 миллиона рублей, первый взнос – 500 тысяч. Ипотека семейная под 4,7 процента. Платёж на 30 лет – самый долгий, зато наиболее комфортный для семьи с детьми: всего 10 700 рублей в месяц. При реальной рыночной ставке платёж был бы 19 100 рублей в месяц», – говорит многодетный отец из Самарской области Валерий Качкуркин.
По данным аналитиков ДОМ.РУ, доля семейной ипотеки в прошлом году значительно увеличилась по отношению к другим льготным программам – таким, как «Господдержка», «IT-ипотека», «Дальневосточная ипотека». Уже в июле 2021 года произошло увеличение с 10 до 25 процентов, а к концу года показатель составил 43 процента. Пиковые значения фиксировались в начале второго квартала 2022-го: более половины ипотечных сделок на льготных условиях проводились по программе «Семейная ипотека».
Сейчас на её долю приходится около 30 процентов всех выдач по льготным программам.
Сельская ипотека
Изначально предполагалось, что сельская ипотека, ставка по которой не более трёх процентов, будет действовать лишь до конца 2022 года. Теперь постановлением Правительства РФ программа стала бессрочной, но изменились некоторые условия.
Ранее, например, средства, взятые по сельской ипотеке, можно было использовать и на покупку квартиры в доме до пяти этажей. Теперь речь про квартиры больше не идёт, заём можно потратить только на индивидуальный или блокированный жилой дом. При этом он должен быть достаточно новым – не старше пяти лет, если его продаёт физическое лицо, и трёх лет, если владельцем является юридическое лицо.
Требования к благоустройству жилья смягчили – в доме может не быть газа. Но электричество, водоснабжение, водоотведение и отопление быть обязаны. Под сарай ни один банк деньги не даст.
Зато можно получить кредит на строительство жилья в сельской местности. В Минсельхозе РФ считают, что сельская ипотека способна давать ввод дополнительных 8-10 миллионов квадратных метров жилья за год.
Дальневосточная и ипотека для IT-специалистов пользуются более низким спросом и отстают от прочих по количеству оформленных договоров, оставаясь узким нишевым сегментом на рынке жилья.
Хитрая ипотека от застройщиков
Под восемь процентов годовых на 30 лет и с первоначальным взносом в 20 процентов можно приобрести новое жильё от застройщика. Если квартиру выкупил частный инвестор на этапе котлована, а после сдачи дома решил её выгодно перепродать, банк такую сделку не одобрит. В качестве продавца обязательно должно быть указано юридическое лицо. Купить «вторичку» под сниженный процент не получится.
Ипотеку с господдержкой можно взять до 1 июля 2024 года, хотя многие эксперты были против её продления. Неизвестность в декабре 2022 года создала ажиотаж и многих подстегнула к сделке. Но в итоге все условия сохранились, изменилась только, как уже говорилось выше, на один пункт процентная ставка – с семи до восьми процентов годовых.
Однако в объявлениях от застройщиков можно увидеть привлекательное предложение о кредитовании под 0,01 процента. Реально ли это и как работает?
Представитель одного из крупных застройщиков Екатеринбурга Марина Храмова объясняет: да, такое возможно. Практика появилась минувшим летом, когда ипотечные ставки подскочили выше 20 процентов и отпугивали покупателей. Тогда застройщики пошли на хитрость. Чтобы повысить спрос, они компенсировали банку ставку из своего кармана. Но поскольку им это невыгодно, цены за квадратный метр по таким сделкам завышали в среднем на 30 процентов.
Для покупателя это чревато несколькими вещами. Скорее всего, он не сможет реализовать квартиру по завышенной цене. Погашение кредита досрочно не позволит вернуть переплату. А первоначальный взнос будет выше, так как рассчитывается от конечной стоимости. Дополнительное неудобство – ограниченный выбор объектов, которые доступны по этой программе.
«Что касается ипотеки от застройщиков, мы считаем, что эти схемы нужно уменьшать и закрывать. Мы видим, что все эти схемы связаны с завышением цен на жильё. Когда люди окажутся с жильём, которое переоценено по рыночным меркам, и при необходимости не смогут его продать на вторичном рынке за ту же цену, которую заложили, получая кредит, это станет проблемой для людей – проблемой по возврату ипотечных средств. Могут быть даже случаи, когда они после продажи этого жилья ещё останутся должны банку. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», – заверила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
Льготная ипотека призвана помочь в первую очередь строителям и экономике. Банк России как регулятор будет следить за качеством ипотеки, чтобы не допускать роста рисков для плательщиков. Он уже обратился в Правительство РФ с тем, чтобы льготные программы никоим образом не распространялись на ипотечные схемы такого рода.
Цифры
63 процента составила доля льготной ипотеки в общем количестве выдач льготных кредитов. Государственными ипотечными программами, оператором которых выступает ДОМ.РФ, в 2022 году воспользовались более 500 тысяч российских семей. В общей сложности кредитов и компенсаций выдано на сумму почти 1,8 триллиона рублей. И 33,5 миллиона квадратных метров нового жилья уже выведено на рынок России в этом году.
Наталья Макарова
ГОР