Ипотека – это не только исполнение мечты нуждающихся в жилье, но даже в большей степени поддержка строительной отрасли и экономики.
Каждое рабочее место на стройке даёт работу десяти людям в смежных отраслях – производстве стройматериалов, техники, мебели, фурнитуры и тканей, электрики и электроники. Если строительство вдруг встанет, мало не покажется никому. Поэтому особое внимание власти уделяют ипотечным программам, тем более в кризисное время. Что ожидает российский рынок жилья в ближайшей перспективе?
В 2022 году отрасль пережила шоковую терапию. Вслед за валютными скачками колебалась ставка Центробанка: напомним, она варьировалась от 20 до 7,5 %, вслед за ней менялись банковские предложения по ипотечным займам и спрос на жильё. Графики аналитических агентств, занимающихся недвижимостью, за прошлый год напоминают кардиограмму пациента с приступом острого инфаркта. Рынок жилья кидало от полной стагнации до ажиотажного спроса, а затем он снова впадал в ступор. Всё это происходило за считанные дни, усугубляясь политической повесткой.
Несмотря на всё пережитое, «Сбер» в 2022 году выдал рекордный объём льготной ипотеки. По данным Домклик, новое жильё с помощью ипотечных госпрограмм приобрели почти 250 тысяч человек. Общая сумма льготных жилищных кредитов достигла 1 триллиона рублей. Аналитики рассчитали и среднюю сумму жилищного кредита в России – это 2,7 миллиона рублей, в Москве – 6,6 миллиона рублей.
По оценке ВТБ, в прошлом году российские банки в сумме выдали более 4,8 триллиона рублей по ипотечным кредитам. Это второй результат в истории рынка после 2021 года, когда объём продаж достиг 5,7 триллиона рублей.
Застройщики признаются, что распродали даже неликвидные квартиры – большой площади, на верхних и нижних этажах, с удручающими видами. Во время снижения процентной ставки ипотеки с господдержкой они разлетались, как горячие пирожки. Если 2023 год окажется спокойнее трёх предыдущих лет, застройщикам предрекают великую депрессию.
«Цены на квадратный метр никогда ещё не были такими заоблачными. Дальше расти просто некуда. Ипотечные ставки вернулись к рыночным. Банки опасаются рисков и ужесточают требования к заёмщикам. Рассказывают, что сейчас охотнее одобряют ипотеку женщинам, хотя это не так, – делится с нами своими наблюдениями риэлтор со стажем Ирина Невзорова. – Все ждут, что ипотечный пузырь лопнет. Но когда это произойдёт, не берусь сказать».
Финансовые перекосы на рынке ипотечного кредитования – далеко не новость. Ведущие банки РФ, включая Центробанк, с осени прошлого года неоднократно предупреждали об этом и настаивали на отказе от продления льготной ипотеки.
«Ряд банков, в свою очередь, может недооценивать процентные и кредитные риски, а искусственно завышенный уровень цен создаёт ложные ориентиры для всего рынка. Банк России намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматриваются введение повышенных макропруденциальных надбавок по кредитам с экстремально низкими ставками, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня», – прокомментировали в пресс-службе Банка России.
Однако льготную ипотеку продлили до 1 июня 2024 года. Она станет основным фактором, который поддержит высокий спрос на жилищные кредиты в наступившем году, считают эксперты. На эти цели из федерального бюджета планируется направить около 260 миллиардов рублей. Примечательно, что заложенная в бюджете на ближайшие три года сумма постепенно снижается: в 2024 году – 200 миллиардов рублей, в 2025 году – 150 миллиардов рублей.
Эксперты прогнозируют, что ставки по ипотеке в 2023 году могут вырасти на 0,5-1,5 % по рынку из-за глобальных рисков. Так, банкам придётся покрывать свои убытки, если они возникнут. Сейчас при ключевой ставке 7,5 % банки выдают ипотеку без господдержки под 11 %. Если ключевая ставка вырастет, а это может произойти при неблагоприятном прогнозе по политическим, военным и экономическим событиям, банки тут же отреагируют дополнительным повышением.
Хотя в самом Центробанке не отказались от поставленной ранее цели – ввернуться к ключевой ставке 4 % к 2024 году. Прогноз на 2023 год пока сохраняется в диапазоне 5-7 %. Ближайшее заседание Центробанка, где обсудят ключевую ставку, состоится 10 февраля. С этого дня правила на рынке ипотечного кредитования могут измениться.
«Мы должны и дальше внедрять меры поддержки строительного рынка. Льготная ипотека – одна из самых эффективных, что уже подтверждено на практике. Также правительство принимает меры для стабилизации цен на стройматериалы. Надеюсь, необоснованное повышение цен на отдельные стройматериалы будет пресечено. Это поможет отрасли пережить неспокойные времена, а дальше включатся макроэкономические факторы, которые помогут вернуться к темпам устойчивого экономического развития. Надеюсь, такую тенденцию мы увидим уже в 2024 году, — прокомментировал «Газете о России» заслуженный строитель России Рафик Ибрагимов.
В целом же строительный рынок продолжает ориентироваться на подогреваемый льготными программами спрос и надеяться, что построенные квартиры долго пустовать в ожидании новосёлов не будут. Застройщики даже не бояться запускать новые проекты, в том числе в более дорогом сегменте бизнес-класса.
Наталья Макарова
ГОР