С 1 апреля 2025 года Банк России вводит новые меры, которые могут существенно повлиять на рынок ипотечного кредитования и, как следствие, на рынок недвижимости. Речь идет о макропруденциальных лимитах (МПЛ), которые позволят регулятору ограничивать долю определенных видов кредитов в общем портфеле банков. Эти меры направлены на снижение рисков в финансовой системе, но их последствия могут ощутить как потенциальные заемщики, так и участники рынка недвижимости.
Основной фокус новых ограничений будет сосредоточен на так называемых «рискованных» заемщиках. К этой категории относятся те, кто тратит более 80% своих доходов на обслуживание долга, а также те, кто имеет низкий первоначальный взнос (менее 20% стоимости жилья). Банкам будет разрешено выдавать меньше ипотечных кредитов таким клиентам, что сделает получение одобрения более сложным. Это значит, что часть потенциальных покупателей жилья может столкнуться с отказом в кредите.
В Центробанке отметили, что значения МПЛ будут определяться исходя из текущей экономической ситуации, включая состояние рынка ипотеки и положение девелоперов. Решения о конкретных ограничениях станет принимать совет директоров регулятора, который также сможет корректировать размер лимитов или полностью отменять их в зависимости от обстоятельств. Это гибкий инструмент, который позволит ЦБ оперативно реагировать на изменения в экономике.
Важно отметить, что это не первая инициатива ЦБ, направленная на ужесточение макропруденциальных мер. На этот раз регулятор акцентирует внимание на закредитованных заемщиках и банках, которые сотрудничают с девелоперами, завышающими процентные ставки по кредитам. Такие меры призваны предотвратить возможную волну банкротств среди заемщиков, которые взяли ипотеку в условиях льготных программ или по высоким рыночным ставкам. Сегодня, когда ставки по ипотеке могут превышать 30%, многие заемщики оказываются в сложной финансовой ситуации, и Центробанк стремится минимизировать риски потери жилья.
Еще с конца 2022 года банки стали более осторожно подходить к выдаче кредитов клиентам с высокой долговой нагрузкой. Это связано с тем, что у финансовых учреждений есть собственная статистика дефолтов, на основе которой они оценивают заемщиков и корректируют свои скоринговые модели. Основная цель таких организаций — минимизировать долю проблемных кредитов, поэтому значительная часть заемщиков, которые могли бы столкнуться с отказом, уже сейчас не получают одобрения. Новые ограничения затронут примерно 5% потенциальных заемщиков, что не приведет к резкому падению спроса на рынке недвижимости.
Стоит учитывать, что льготная ипотека, которая составляет около 84% рынка, уже давно находится под жестким контролем. Лимиты на такие программы регулярно заканчиваются, а доступ к ним ограничен. Кроме того, банки давно не выдают кредиты «сложным» заемщикам, поэтому введение МПЛ не станет шоком для рынка.
Коррекция цен на недвижимость будет минимальной и составит не более 5%. Такое снижение может коснуться в основном объектов, которые и так сложно продать. Девелоперы могут использовать новые ограничения как повод для проведения акций или скидок, но в целом цены на недвижимость останутся стабильными.
Одной из причин сохранения цен является высокая стоимость строительных материалов и рабочей силы. Эти факторы не позволяют застройщикам значительно снижать цены на жилье, даже если спрос на него немного уменьшится. Кроме того, рынок недвижимости в России остается привлекательным для инвесторов, что также поддерживает цены на стабильном уровне.
Введение макропруденциальных лимитов на выдачу ипотеки с 1 апреля, скорее всего, не приведет к резким изменениям на рынке недвижимости. Основное влияние новых мер ощутит на себе ограниченная группа заемщиков, которые уже сейчас сталкиваются с трудностями при получении кредита. Для большинства покупателей жилья доступ к ипотеке останется прежним, а цены на недвижимость сохранят свою стабильность. В долгосрочной перспективе такие меры могут способствовать укреплению финансовой системы, а также снижению рисков для банков и заемщиков.
Фото: unsplash.com
ГОР