Не квартира, не отель, «недожильё» – всё это об апартаментах. Официального законного статуса у такой недвижимости всё ещё нет, хотя строить и обслуживать апартаменты не запрещают.
В этом году как раз были намерения принять документ, который бы расставил все точки над «и».
Разберёмся вместе с нашим экспертом – руководителем отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергеем Соловых, – нужны ли в принципе апартаменты, какой статус им могут дать и как закон повлияет на разные регионы.
Получат ли апартаменты законный статус?
Для начала нужно понять, чем всё-таки апартаменты отличаются от обычных квартир. Для государства это вид коммерческой недвижимости, такие здания не считаются МКД (многоквартирным жилым домом). Это, скорее, гостиница.
Но в гостинице нельзя владеть номером, а приобрести апартаменты можно. В таком случае вы будете считаться владельцем коммерческой недвижимости, а не квартиры. Да, такой вид жилья дешевле, нежели обычная квартира в каком-нибудь жилом комплексе, однако нужно быть готовым потратить гораздо больше сэкономленного, если что-то пойдёт не так.
А вот застройщикам строительство апартаментов выгодно – с 2020 года, когда отменили 20-процентный налог на добавленную стоимость на строительство особого типа коммерческих помещений, подходящих для временного проживания людей.
– Дело в том, что для них не требуется соблюдение строгих стандартов, которые предъявляются к жилым пространствам. Также не возникает необходимости продумывать и возводить сопутствующую социальную инфраструктуру. Именно поэтому девелоперы воспользовались данной налоговой преференцией и активно развивали свои апарт-проекты, хотя в пандемию и несколько сбавили темпы. Для них это было выгоднее, для покупателей дешевле, однако риски с учётом правового статуса апартаментов сохранялись всё это время, – пояснил Сергей Соловых.
Ещё один минус апартаментов, который сразу бросается в глаза – невозможность получить постоянную регистрацию. Чиновники как один продолжают твердить, что апартаменты никогда не относились к жилому имуществу. Единственный статус, который им могут дать – «определённый вид гостиниц». Именно из-за такой неуверенности закон о статусе апартаментов обсуждают и готовят с 2021 года. В феврале возникло серьёзное намерение принять его до конца 2023 года, но этого не произойдёт.
– Чётко обозначить и прописать правовой статус апартаментов сложно из-за неоднородности рынка. Да, действительно, большая часть уже возведённых комплексов эксплуатируется как инвестиционный объект, который сдаётся в аренду для временного проживания. Исходя из этого, вероятность, что апартаменты признают жилой недвижимостью, минимальны. Однако есть и другие лоты, особенно в небольших городах, где апартаменты фактически используются как квартиры для постоянного проживания. Вероятно, в законопроекте попытаются учесть эту особенность рынка, поскольку именно она вызывает больше всего споров и разногласий, – добавил Соловых.
Почему не стоит покупать апартаменты вместо квартиры?
Минусов в покупке апартаментов не под сдачу, а под собственное жильё множество. Один мы уже назвали – невозможность постоянной регистрации. Кроме того, придётся платить больше за коммунальные услуги и содержание самого здания. Налог на имущество для физических лиц тоже повышенный.
Когда отменили 20-процентный налог для застройщиков, на рынке апартаментов произошёл бум. Они действительно пользовались популярностью. Однако сейчас эксперты отмечают спад этого явления. Апартаменты строят и покупают всё меньше, и в основном это связано с тем, что закон об их статусе до сих пор не приняли.
– Ситуация меняется, и федеральные власти явно настроены на борьбу с массовой застройкой апартаментами. НДС летом 2023 года вернули. Да и в целом спрос постепенно снижается, поскольку с 2020-го года активно растёт рынок жилой недвижимости, поддерживаемый льготными ипотечными программами, – пояснил наш эксперт
Где апартаменты нужны в России?
Дело в том, что апартаменты – действительно удобное временное жильё. Например, арендовать такой вид недвижимости «под себя» во время отпуска или длительной деловой поездки гораздо комфортнее и зачастую дешевле, чем жить в отеле. Это особенно актуально для южных регионов страны – Крыма и Краснодарского края.
В общей сложности 2/3 апартаментов в России находятся в Москве, Санкт-Петербурге, городах южного полуострова и крупных городах Краснодарского края (к примеру, в Сочи).
Для этих регионов важно понять, какой статус будет у апартаментов в дальнейшем, ведь сдача их в наём – один из основных видов бизнеса. Поскольку аренда жилья посуточно в курортных городах гораздо дешевле, чем пребывание в отелях, то пользуется популярностью. Часто люди в обход закона, без договора, сдают обычные квартиры. И в таком случае апартаменты гораздо выгоднее – ведь это изначально коммерческая недвижимость, которая, согласно законодательству, больше подходит под сдачу.
Так что при подготовке документа о статусе апартаментов правительству придётся учесть, что для разных регионов требуются отдельные дополнительные пункты, чтобы не затруднить работу этого бизнеса там, где он действительно нужен.
Сейчас ещё рано говорить, какими будут правовые нормы, но в 2024-м ожидают ещё больший спад строительства «псевдожилья» и планируют довести закон до ума.
Виталий Богданов
ГОР